中介“自由人”活跃二手房市场
摘要： 中介公司还在为市场份额拉业务时，不经意间，市场出现了"第三者"--自由经纪人，与中介公司"争食"。日前，采访发现，南宁市的二手房市场上，这样的自由经纪人还不少 1 传言中的"自由经纪人" 不属于任何一家中介，不用打卡坐班，来去自由，每天忙碌于房产交易大厅、国土局和税局，亲力亲为给客户办业务，收入也不错……这是置业顾问涂小姐向介绍自由经纪人时的描述，总之是相当自由。而之前采访时，一些置业顾问偶尔提及过："有
中介公司还在为市场份额拉业务时，不经意间，市场出现了"第三者"--自由经纪人，与中介公司"争食"。日前，采访发现，南宁市的二手房市场上，这样的自由经纪人还不少
1
传言中的"自由经纪人"
不属于任何一家中介，不用打卡坐班，来去自由，每天忙碌于房产交易大厅、国土局和税局，亲力亲为给客户办业务，收入也不错……这是置业顾问涂小姐向介绍自由经纪人时的描述，总之是相当自由。而之前采访时，一些置业顾问偶尔提及过："有些人一整天都泡在房产交易大厅里，你以为是中介公司的，其实不是，他们是自己接单做业务的……"
上月底，在南宁市房产交易大厅接触了一位自由房产经纪人李某，本以为他是房产中介公司的客服人员，没想到他的名片正面只有几个大字："房产经纪人李××"及联系方式，而背面则注明业务范围"二手房产交易及咨询、房屋租赁、抵押贷款、代办产权、评估测绘、垫资解押、消费贷款、房屋验收咨询、私房报建扩建等业务"等等。李某说，只要与房子有关的业务他都涉及，只是他不属于任何房产中介公司，他是纯粹的"光杆司令"。
据李某介绍，一般情况下，中介公司服务佣金收取的是成交总价买卖双方各一个点，即成交总价的2%。而作为自由经纪人，多数是按笔数收取的，即办理一单业务收几千元费用，有时相当于中介公司佣金的二三折，费用便宜不少。因此，李某的业务有很多是过去的老客户介绍来的。
2
业务来自积累的"人缘"
不在中介公司供职，客户、房源从哪里来？其实，自由经纪人的房源和客户都是从上"挖"来的。有置业顾问介绍，中介公司的房源有部分是客户上门放盘登记的，但大部分是置业顾问多渠道"扫街"获得，如上截获业主发布的房源、到小区楼盘"贴条子"获得房源信息，还有就是从其他渠道买房源信息，但是大部分还是依靠络获悉。依靠络找业务，不管是中介还是自由经纪人其实都一样。
有置业顾问告诉，自由经纪人的业务来源是多渠道的，单靠络肯定会"死翘翘"，特别是行情不好的时候，在上发帖经常是一个都没有，犹如石沉大海。除了络，还要靠行业内积累多年的人缘。一般情况下，脱离中介公司自己出来单干，自由经纪人大多数是从事房产交易行业多年的业务员，在客户方面和行业内都有一定的资源，即使不在中介公司上班，单靠同行和多年的客户积累，一个月也能做几单业务。
按照"正常路线"，中介公司的员工离职后，多数会自己创业再开中介公司。但近日采访发现，萌生做自由经纪人想法的置业顾问还不少，因为相对来说，做自由经纪人轻松得多。开公司不但要本钱，更要精力管理，稍有不慎就会亏本倒闭。置业顾问杨小姐告诉，她也想出来做自由经纪人，主要是目前所在的中介公司有点"变态"，所谓奖罚制度只有处罚没有奖励，迟到一次要罚10元钱，全勤却得不到奖励；没有业绩或不完成业绩，只能领取半个月的工资，仅仅两三百元，而业绩超额完成或超高的，不但没有奖励，老板还要找各种理由扣钱。杨小姐说，鉴于如此不合理的制度，每次谈业务，她总会站在客户这边，服务佣金能打折就尽量打折，税费方面尽量想办法给客户省钱。反正公司挣钱了，自己不见得能多拿钱，反倒有客户为表示感激，给几百元"红包"，完事后还有回头客。
3
独立经纪人的"前世"
在上搜索发现，区外运作成熟的一些城市如上海、北京等，在两三年前就出现了"独立经纪人"，有些中介公司没有置业顾问，全部是由独立经纪人来运作项目业务。独立经纪人持有*府认可的资质证书，独立成立一个机构(工作室之类)或固定挂靠(非招聘)在房产机构旗下，为客户开展"一条龙"中介服务，无底薪，与所挂靠机构分配业绩收入。简单来说，就是成为中介机构的加盟合作人，与中介公司是合作关系，拥有自由空间，独立发展资源络与客户群，建立自己的信息库。在国外，很多房屋交易是通过独立经济人来完成的。
目前南宁房产市场上出现的"自由经纪人"与独立经纪人不能等同而言。有业内人士告诉，独立经纪人具有*府认可的资格证书，且与中介有合作关系，而南宁市自由经纪人群体，多数是离开公司的置业顾问，不要说国家级的房产经纪人证书了，就连区级的从业资格证都没有，"大多数是无证经营"。该业内人士还说，"自由经纪人"的出现表明市场有需求，有需求就有存在的合理性，如若相关部门能加强市场规范，相信目前的"自由经纪人"也愿意接受相关资格资质认定备案。从某种意义上来说，南宁的自由经纪人目前只能算是独立经纪人的"前世"。
4
行业亟待管理规范
传统意义上的房产中介服务一般会涉及买方、卖方、中介三方，签订的房屋交易合同是三方合同。而自由经纪人李某告诉，通过自由经纪人来完成房屋交易，买卖双方签订的是双方合同，确定委托方(委托自由经纪人办理房屋交易的一方)后，再由委托方与自由经纪人签订服务合同。除了自己该拿的服务佣金外，李某也不会经手任何资金。李某说，虽然只是与委托方有服务约定，但是没有第三方介入的前提下，买卖双方自己签订的合同很容易引起纠纷，因此也会影响到自由经纪人一方。
置业顾问杨小姐告诉，目前自由经纪人遇到的最大困难就是信息有限，而且只是受雇于单一的委托人，业务只是停留在"熟人"介绍的层面，信息资源不足是最大的弱势。自由经纪人没有底薪，靠佣金为生，因此好的房源和客户信息是谋生的重要环节。在不得已的情况下，只能通过其他途径来获取信息，如到中介买房源信息等。
由此可见，从事自由经纪人职业不但因为行业专业性的不足容易产生纠纷，而且也因为自身的局限性影响到经纪人收益。采访发现，有不少买房或卖房人表示不会"聘请"自由经纪人，原因主要是对经纪人本身的资质、诚信度无法判断，同时目前缺少对这类经纪人的*策法规监控，一旦出现纠纷问题，缺乏相关法律制度制约。目前，由于*策法规方面缺少对自由经纪人行为的规范、制约，消费者的这种担忧是合理的。
