成都商业地产高烧不退近百个综合体总体量近千万平方米 [复制链接]

成都商业地产高烧不退：近百个综合体 总体量近千万平方米

几乎是在一夜之间，楼市将目光聚焦到了城市综合体，据四川省商业地产联盟的数据显示，截至2011年9月底，成都在建的城市综合体猛增至90个。一直扮演楼市配角的商业地产成了萎靡楼市的 强心针 。

可放眼成都的商业地产市场，仍旧摆脱不掉 雷声大雨点小 的怪圈，喝彩声一片的同时 上座率 却环比下降。资本有逐利的天性，当商业地产被抬升到一个前所未有的高度，陡增的需求和*策风向标是否助长了商业地产的行业泡沫？成都近百个商业综合体的一场大战又将如何收场？

现状

商业地产市场 高烧不退

据四川省商业地产联盟的数据显示，截至2011年9月底，成都在建的城市综合体猛增至90个，商业总体量近千万平方米，成都商业地产综合体项目累计破百已不遥远。所谓重奖之下必有勇夫，市场的低迷挡不住开发商对商业地产市场的推崇。

同样是在今年，多家一线地产品牌房企宣布转战商业地产领域，蓝光、保利持有的商业物业已超过百万平方米；中海地产在成都自持型写字楼中海国际中心也将在今年亮相；华润则释放出 五六年内加码商业地产，至整体业务四成 的愿景。不仅数量上，香港新鸿基的ICC、九龙仓的IFC等走品质高端路线的城市综合体也正破土开建。据统计数据，成都目前商业综合体的销售仅达去年全年的六成，但仍然挡不住这一场集结了港资大佬、央企巨头、本土地头蛇的商业地产戮战上演。

到底何种原因让长期在住宅行业发展的开发商们纷纷改变开发战略？谈到目前市场现状，NAI新巢地产总经理蒋鹏在接受采访很是忧虑， 开发商之所以看好的根本在于现金收益，开发商开始大举进*写字楼市场，因为写字楼需求量大、好卖，而高回报、高收益为驱使下的火爆，一哄而上的最坏结果毫无疑问是破坏市场。 四川省商业地产联盟会长冉立春也分析认为，成都商业地产的集中发力，关键是目前商业地产已经占据了 天时、地利、人和 的多重机遇。住宅开发遭遇 史上最严厉调控 ，商业地产作为调控的真空地带开发成为大热门。其次，成都商业地产发展10年来，其价值一直被低估，国家的宏观调控也让商业地产从幕后走向了前台。

根源

同质化成 泡沫 最大诱因

一位深耕商业地产多年的专业人士表达过这样的观点，城市综合体数量众多不可怕，可怕的是城市体开发商没有创新的理念。 城市综合体之间要讲求经营创新，注重错位经营，不能每个城市综合体都建得差不多。如现在成都数码广场和未来的来福士广场挨着，数码广场做电脑数码产品，而未来的来福士广场主要瞄准百货，两者就能够互相促进。 很简单的一个道理：两口子来逛街，男的逛数码广场，女的逛来福士，差异化经营、错位经营对于城市综合体同样重要。NAI新巢地产总经理蒋鹏认为， 商业的开发首先是意识，其次是资源，最后才是资金。地产开发的规律就是持有，这种形态只能存在于商业地产范畴，先是意识，后有资本运作这个载体，成功的商业项目才能最终得以成型。 意识在商业地产中扮演着越来越重要的角色，并最终决定着一个商业地产项目的成与败。而一些从事商业地产开发的地产企业的开发水平参差不齐、一哄而上，导致一些商业地产项目从开发伊始起就存在定位不准确、开发不合理等隐患。 说到底，这是一场脑袋指挥屁股的战役。 蒋鹏说。

值得注意的是，意识为先，打差异化竞争，走 错位 经营布局已经在目前的成都商业地产市场出现端倪。 综合体的定位要看自己项目特点。 北欧知识城策划经理吴浪认为， 这些问题的思考要贯彻于整个项目开发过程的始终。如果人家引进沃尔玛，你也引进沃尔玛，人家引进电影院，你也规划个电影院，那做不好商业地产的。 地产研究人李昕认为， 消费者的生活方式和消费理念起到最为重要的作用。人们的消费习惯，很大程度上取决于经济发展和新型商业物业引导的消费方式，这是一种渐进式的生活方式。

出路

差异化经营势在必行

在大成都范围内，短短三四年之间，如雨后春笋般地矗立起来近百个城市综合体。纵观这近百个综合体，以大型购物卖场为主力店的占到十之八九。虽然极大地完善了当地商业配套，但以 卖场为王 的成都综合体大战中，也能嗅到一种不安的味道：如此迅猛的综合体规划和放量，并以略显单调的卖场业态为主，是否真的足以支撑商业地产市场的良性运转？ 2011年上半年，成都商业投资市场完成了几件大事：首先，在商铺板块，将中小投资者彻底赶出主城区；其次，让成都写字楼的投资收益进一步逼近商铺和住宅；第三，中小投资者开始向商务酒店、农贸市场、商务小户型云集，边缘系投资产品开始走俏；第四，近郊商业项目开始密集出现，中小投资者集体 下二线 。业内人士对商业地产2011年K线图的总结说明了问题所在。商业物业价格持续升温导致投资者投资热情锐减，观望情绪明显。可以预见的是，目前，成都本土商业地产产业转型已经箭在弦上。

四川省商业连锁投资开发联合会、四川省商业连锁协会会长冉立春在接受采访时也表达了同样的观点。 成都到底需要多少个城市综合体 不能简单地一概而论。一个城市综合体是否获得生存，在于它的经营模式，即使在一个区域内存在多个城市综合体，如果它们在经营模式上进行差异化经营，这些城市综合体就同样具有生存和发展潜力。

显然，成都综合体差异化探索之路还才开始，但是，如东郊音乐公园为代表的众多业态更为细分、形态更多样的城市综合体的成功，已经指明了产业转型方向。